"Меняю двушку на трешку с доплатой": исчезающий способ улучшения жилищных условий

10 августа 2017 в 15:26
Наталья Литовская / REALTY.TUT.BY

В советские времена обмен был практически единственным легальным способом улучшить жилищные условия. В первые годы после развала СССР — самым надежным с юридической точки зрения: в случае претензий деньги терялись, но не терялась предыдущая квартира, никто не превращался в бомжа. Сейчас рынок стал гораздо более цивилизованным. Но появились свои нюансы.

REALTY.TUT.BY получил любопытное письмо-вопрос. «Подскажите, пожалуйста, как переехать из большой квартиры в меньшую по площади с наименьшими затратами. Обратилась в агентство недвижимости N, мне дали ответ, что понятия «обмен» не существует и, как следствие, необходимо квартиру продать, а потом другую купить. За все эти процедуры надо заплатить 3% от продажи и 100 базовых за покупку. Это получается около 5000 $, а разница между стоимостью 3-комнатной и 2-комнатной примерно 10 000 $. Какой-то уж совсем грабительский обмен получается. Может, есть другие законные варианты?»

Читатель пишет: в стране много пожилых людей, которые бы согласились перебраться в более экономичное жилье (в связи с ростом коммунальных платежей), не будь это просто подарком предприимчивым риелторам. Да и доверяют обмену люди в возрасте по старинке больше, чем сделкам по купле-продаже.

Попробуй обменяй

Предложения об обмене жилья теперь проще всего искать в интернете. Обмен предлагают много сайтов, посвященных недвижимости. Навскидку может показаться, что предложений тьма. Но начинаешь изучать, и круг толковых катастрофически сужается. Например, если твоя аккуратненькая и теплая «трешка» в хрущевке находится на бульваре Шевченко, не факт, что найдется такая же по параметрам «двушка» в соседнем доме. А переехать в Чижовку или Лошицу владелец вряд ли захочет. Даже если человек выберет альтернативу — просто обжитую часть другого района, не факт, что ему понравятся предлагаемые там на обмен «двушки».

— Искать квартиру на обмен можно годами, — говорит председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость», директор центра недвижимости «БелЦНТ» Николай Простолупов. — Потому что квартиры, которыми меняются, должны устраивать обоих владельцев: и их состояние, и место положения, инфраструктура, соседи. Найти идеальный вариант обмена практически невозможно. Гораздо проще свою квартиру продать, а другую взамен купить. В месяц в Минске продается 1000 квартир — при адекватном подходе можно переехать уже через месяц.

И читательницу ввели в заблуждение — возможно, агент попался не совсем порядочный. Порядок цифр другой. Если «трешка» в хрущевке будет продана за 100 тысяч белорусских рублей, агентство возьмет 2,5% от стоимости — это 2,5 тысячи рублей. Подбор варианта взамен по договору — еще 45 базовых величин, это еще порядка 900 рублей. Итого — 3,4 тысячи белорусских рублей — никак не 5 тысяч долларов.

Нередко подходящая квартира находится в продаже в другом агентстве. Но обычно два хороших агентства сами договариваются — и покупателю не нужно оплачивать услуги сразу двух агентств.

Как продажа-обмен должен выглядеть в идеале?

«Трешка» выставляется на продажу. Находится покупатель. С ним подписывается предварительный договор купли-продажи, где оговорено, что у владельца «трешки» есть месяц на подбор встречного варианта и завершения сделки купли-продажи. Продавцу «трешки» предлагают варианты квартир по тем параметрам, которые он считает важными. Вариант находится (обычно в течение двух-трех недель, выбирать есть из чего, сейчас в Минске продается 7000 квартир), сделка совершается.

На рынке, эксперты об этом говорят давно, очень мало «живых» денег. И тот, кто покупает «трешку», сам наверняка продает квартиру. А тот, кто продает «двушку», тоже ищет другое жилье, возможно, в новостройке. То есть сделки такие — цепочные, сами продавцы и покупатели такие цепочки составить без помощи агентства обычно не могут — именно поэтому люди и обращаются в агентства.

Хотя в теории каждый гражданин может самостоятельно продать одну квартиру и взамен купить другую — часть сделок на рынке так ведь и идут. Просто самостоятельность потребует больше времени и крепкой нервной системы.

Пенсионеры не боятся: они просто не хотят переезжать

Предположение читателя о том, что экономии ради пенсионеры могут стремиться переезжать в квартиры меньшей площади, цифрами не подкреплено, отмечает эксперт.

— Наоборот, можно констатировать — пенсионеры не хотят ни обменов, ни продажи жилья, — рассуждает Николай Простолупов. — Они вообще не хотят переезжать. Не хотят что-то менять. Переезд ведь, как говорят в народе, равен пожару. Что там за соседи будут, где поликлиника, магазин? Зачем пенсионеру эти стрессы? Пенсионеры — очень консервативный народ в подавляющем своем большинстве.

— То есть белорусский пенсионер в принципе из «двушки» не переедет в «однушку», чтобы жить на разницу?

— В двухкомнатных квартирах часто остаются одинокие пенсионерки (у мужчин в стране гораздо ниже продолжительность жизни). И они не продают квартиры, чтобы переселиться в меньшие и тратить освободившиеся деньги. Это не в нашем менталитете. А еще есть дети, внуки — им же нужно помочь. Да и переезд требует ведь не только нервов, но и денег. Выгода им кажется сомнительной.

Но немобильны не только пенсионеры — белорусы в принципе привязаны к своим квартирам. В Германии 80% граждан живут в съемном жилье. Там права арендатора более чем хорошо защищены. Но снимают одну квартиру люди в среднем 5 лет. Потому что за пять лет может повышаться статус (и это требует квартиру получше, в другом районе) или меняться состав семьи. Люди переезжают, если где-то в другом регионе появляется более интересная и оплачиваемая работа. Люди мобильны — и именно потому не покупают жилье, что не хотят каждые 5 лет его продавать.

У нас такой мобильности не может быть по объективным причинам. Уйдешь с нашего МАЗа — и куда ты переедешь из Минска в поисках работы в рамках страны? В Бобруйск? Так в регионах нет работы и уровень жизни еще ниже. Может быть, только пенсионеры могут позволить себе уехать из Минска в пригород, в тот же Заславль или Фаниполь — им не нужно искать работу, а жизнь за кольцевой дешевле и соблазнов меньше. Но тут, повторимся, пенсионеров сдерживает их консервативность. Тем более что реальной потребности в продаже большего, чем нужно, жилья, нет — коммунальные платежи подъемны.

• Как избежать «двойной» продажи квартиры?
• С 1 января 2018 года вступил в силу закон о запрете продажи и дарения земельных участков
• Где и как получить техпаспорт на квартиру?
• Что такое технический паспорт на квартиру и для чего он нужен?
• Капитальный ремонт квартир в Москве от 4900 руб
• Коммерческая недвижимось - Продажа земли и недвижимости в Финляндии
• Как правильно выбрать квартиру при покупке
• Как выбрать хорошую квартиру в новостройке и на вторичном рынке для покупки - DatarRealty
• Дачная амнистия в Крыму продлена до 2020 года - помощь от КРЫМСТРОЙКАДАСТР
• Купить участок на Новой Риге. Земельные участки по Новой Риге